„Jede Wohnung braucht einen Stellplatz.“ – Wirklich?

Diese Vorstellung ist in der Projektentwicklung nach wie vor weit verbreitet. Auf den ersten Blick spricht einiges dafür, denn viele Haushalte besitzen ein Auto und Stellplatzsatzungen schreiben häufig Mindestzahlen vor. Für Projektentwickler hat diese Annahme jedoch weitreichende Folgen. Wie viele Stellplätze ein Vorhaben vorsieht, wirkt sich unmittelbar auf Baukosten, Flächenbedarf und Vermarktbarkeit aus. Umso wichtiger ist zu verstehen, wovon der tatsächliche Stellplatzbedarf abhängt.

Woher die Vorstellung kommt

Die Wurzeln reichen bis zur Reichsgaragenordnung von 1939 zurück, die einen Garagenplatz je Wohneinheit verlangte. Dieser Grundgedanke wirkte auch nach dem Zweiten Weltkrieg weiter und wurde schrittweise durch die Landesbauordnungen der Länder und die Stellplatzsatzungen der Kommunen konkretisiert. Der pauschale Stellplatzschlüssel hat sich dennoch über Jahrzehnte gehalten. Dass dieser Ansatz damals plausibel erschien, bedeutet aber nicht, dass er auch die Mobilitätsansprüche heutiger Wohnprojekte abbildet.

Stellplatzpflicht bedeutet nicht Stellplatzbedarf

Die Stellplatzpflicht aus der Satzung und der tatsächliche Bedarf eines Projekts sind zwei verschiedene Dinge. Die Pflicht legt fest, wie viele Stellplätze ein Vorhaben rechtlich nachweisen muss, um genehmigungsfähig zu sein. Üblicherweise wird ein pauschaler Stellplatzschlüssel je Wohneinheit angesetzt. Der Bedarf beschreibt dagegen die tatsächliche Nachfrage, also die Zahl an Stellplätzen, die die Bewohnerinnen und Bewohner wirklich nutzen. Beide Werte können deutlich auseinandergehen. Viele Städte ermöglichen inzwischen Abweichungen vom Stellplatzschlüssel, sofern ein tragfähiges Mobilitätskonzept einen geringeren Bedarf nachvollziehbar begründet.

Bedarf statt Durchschnitt

Wie hoch der Bedarf ausfällt, hängt von Faktoren ab, die ein Durchschnittswert nicht erfasst: Lage und ÖPNV-Anbindung, Nahversorgung, Zielgruppe und Haushaltsstruktur sowie Angebote wie Carsharing und Fahrradinfrastruktur. Wie stark der Standort den Stellplatzbedarf beeinflusst, zeigen amtliche Zahlen. Im Bundesschnitt lag die Pkw-Dichte 2025 bei 590 Pkw je 1.000 Einwohner, in Berlin jedoch nur bei 334, im Saarland bei 646. Ein pauschaler Stellplatzschlüssel bildet solche Unterschiede nicht ab. In gut erschlossenen Lagen mit kurzen Wegen und ergänzenden Mobilitätsangeboten ist die Abhängigkeit vom privaten Pkw häufig geringer. Entsprechend fällt dort der Stellplatzbedarf niedriger aus als in weniger gut erschlossenen Regionen.

Warum zu viele Stellplätze ebenfalls ein Problem sind

Meist geht es um die Sorge, es könnten zu wenige Stellplätze entstehen. Der umgekehrte Fall ist planerisch genauso relevant. Ein dauerhaft nicht ausgelastetes Stellplatzangebot bindet Flächen und Kapital, ohne entsprechenden Nutzen. Es kann Baukosten erhöhen und die Wirtschaftlichkeit eines Projekts belasten. Zu wenige Stellplätze wiederum können den Parkdruck in die Umgebung erhöhen oder die Vermarktbarkeit von Projekten beeinträchtigen. Gute Stellplatzplanung bedeutet daher weder möglichst viele noch möglichst wenige Stellplätze zu bauen, sondern den tatsächlichen Bedarf möglichst genau zu treffen.

Fazit

Die Vorstellung entstammt einer anderen Mobilitätsrealität, in der das eigene Auto als Regelfall galt. Heute reicht ein pauschaler Stellplatzschlüssel nicht mehr aus. Vielmehr sollte der tatsächliche Stellplatzbedarf auf Grundlage der Standortbedingungen, der Zielgruppe und der verfügbaren Mobilitätsangebote ermittelt werden. Darauf baut ein fachlich fundierter Stellplatznachweis im Einklang mit den kommunalen Vorgaben auf. Denn nicht allein die Zahl der Wohnungen bestimmt den Stellplatzbedarf, sondern die Rahmenbedingungen des jeweiligen Projekts.

Quellen:

• Gies, J.; Hertel, M (2021): Regelungen zum Stellplatzbau als Steuerungsinstrument in der Stadt- und Mobilitätsplanung. Deutsches Institut für Urbanistik (Difu), Berlin.
• Statistisches Bundesamt (2025): Pkw-Dichte 2025 erneut leicht gestiegen. Pressemitteilung vom 21. August 2025.
• Umweltbundesamt (2025): Mobilität. Daten zu Umweltzustand und Trends – Private Haushalte und Konsum.